Каждое строительство стартует с разработки проектной документации, которая состоит из нескольких этапов:

• Подготовительные работы
• Проектные документы
• Технологические проектные работы
• Документация по режиму строительства
• Содержание проекта организации строительства
• Проект изготовления работ
• Оценка ПОС (проекта организации строительства) и ППР (проекта производства работ) с технической точки зрения
• Координация проектных документов, учитывая сметные расчеты
• Прохождение экспертизы

Подготовительная стадия

Первоначально инвестор утверждает намерение начать строительство. В подготовку также входят изыскательные работы и определение участка, где будет производиться стройка. Далее следует непосредственно проектирование. Подготовительная стадия также включает в себя обсуждение финансирования:

 — цель финансирования, определение – каким будет объем бюджета;

 — какова задача и мощность будущего объекта;

 — список необходимых услуг, а также материалов, которые надо приобрести;

 — затрачиваемые энергоресурсы.                        

Далее заказчик должен поставить в известность представителей местных властей о своих планах застройки и представить в исполком соответствующие документы и ходатайство.

Если одобрение есть и местные власти дали «зеленый свет», то приступаем к изготовлению раздела под названием «Обоснования инвестиций». В этом случае заказчик выдает генподрядчикам задачу, которая дает старт началу работы.

Задание на изготовление проекта

В задании должна присутствовать следующая информация:

• Название будущего объекта и место его расположения (точный адрес)
• Разрешительные документы (постановление или решение сессии городского совета)
• Информация об определенных условиях участка и района, в котором планируются работы по реконструкции
• Предназначение и виды внутренних пустующих помещений, квадратура внутренних помещений, площадь
• Главные запросы к архитектурному вердикту и планировке сооружения
• Порядок проведения восстановления
• Этапы работы
• Название фирмы генпроектировщика, и ее адрес месторасположения
• Название и месторасположение генподрядчика, который будет производить все проектные,ремонтно-строительные работы
• Примерная дата финиширования по реконструкции сооружения
• Главные требования и запросы касательно оформления фасадной части восстанавливаемого участка застройки
• Правила ТБ и сопутствующие мероприятия, которые могут гарантировать слаженную работу в экстремальных ситуациях.

В случае, когда территория застройки восстанавливается в очередном порядке, заказчику необходимо заранее обсудить порядок действий по использованию имеющихся сооружений на участке.

При передаче материалы на проектирование, клиент отдает главному проектировщику ряд документации:

— разрешение на старт работы

— архитектурный план, одобренный городским исполнительным комитетом

— документы от государственной службы, которая охраняет архитектурные памятники

— распоряжение, технические условия, которые разрешают подключаться к источникам питания, другим средствам коммуникаций

— документы, подтверждающие, что на данном участке и внутри сооружений уже проводились обследования технического характера

— постановление местной власти о разрушении конструкции зданий, которые не находятся в собственности заказчика проекта

— документ, в частности, техпаспорт строения, где указана информация, насколько изношено оборудование, а также должны быть указаны даты последних капремонтов и восстановлений, если таковые имели место быть

— документ, подтверждающий исправное состояние газовых сетей и оборудования (констатация их состояния)

— справки с коммунальных организаций – Лифтового хозяйства, а также с ТЕЦ (теплоэлектроцентраль), где указано состояние лифтов, тепловых сетей

— распоряжение от местного исполнительного комитета, в котором указано предназначение нежилых внутренних помещений

— распоряжение, разрешающее блокирование передвижения транспортных средств от территории реконструкции, а также допуск к поднятию дорожного полотна.

Работы по проектам

Генеральный проектировщик – это та фирма, на плечи которой ложатся львиная доля проектных работ (если речь идет о постройке жилых комплексов) или же которая является разработчиком технологической основы проекта (если говорится о стройке промышленных сооружений). Как правило, рабочие отношения между генпроектировщиком и заказчиком регулируются договорными обязательствами. Если заказчик самостоятельно нанимает субподрядчиков, то обязан согласовывать это с генеральным проектировщиком.  

Что касается экономических исследований, то здесь речь идет о разработке способов обеспечения потребностей в различных коммуникациях, в том числе доступ к необходимому транспорту, доставка ресурсов сырья, предоставление трудящегося персонала.

Технические исследования подразумевают внутренние работы: определение и обработка местности, на которой будут проходить все действия по реконструкции. И эта работа выполняется по стадиям:

• Сбор информации и обработка полученных данных
• Подготовка на участке
• Анализ и обработка документов полевых работ, составление ведомости и техпаспорта.

Проводимые исследования должны дать ответы на следующие вопросы:

 — каков грунт и рельеф на данном участке (местность проверяется, проводятся геодезические исследования)

 — наличие грунтовых вод (их уровень), какими свойствами обладает грунт (проводятся работы геологического характера)

 — гидрометеорологический анализ ответит на вопрос – каковы атмосферные условия

 — в каком состоянии находится почва (требуется геоботанический анализ)

 — какое планируемое строительство повлияет на окружающую природу (необходимы санитарно-гигиенические исследования)

Согласно полученным результатам анализа, формируется документ «Обоснование строительства», которое впоследствии клиент передает специалистам Государственной экспертизы на проверку. После того, как документы прошли контроль и получен положительный ответ с экспертной службы и от органов местного самоуправления, можно приступать к разработке проектных документов на строительство.

Проектная документация может изготавливаться в один или несколько этапов, — это зависит от уровня сложности объекта. Как правило, в одну стадию выполняются проекты, не требующие дополнительных расчетов, которые создаются по уже имеющемуся шаблону. Объекты со сложными касательно технической части параметрами строительства, требующие дополнительных архитектурных решений, изготавливаются в два этапа (речь идет о проекте и рабочей документации).

Несколько десятилетий назад все действия по проектированию каких-либо застроек контролировали исключительно масштабные государственные проектные предприятия. К примеру, из основных – это Градостроительство, Мосинжпроект, а также многие другие. Сейчас же все изменилось и специализированные услуги в этой области могут оказывать негосударственные организации, в том числе частные фирмы, имеющие разрешительные документы и лицензии на осуществление деятельности.

Есть главные требования, которые соблюдаются в документах:

• Идеи, изложенные документально, касательно архитектурных внедрений и общей планировки
• Создание мероприятий по экстремальным ситуациям и обстановкам
• Применение мер по охране природы. 

Есть особые требования к строительству сооружений с производственным назначением. Их формируют конкурентоспособность и технико-экономические данные объекта (уровень производительности, степень мощности).

Тщательный подход нужен при разработке необходимых документов для постройки жилых комплексов, а также зданий с гражданским назначением. Здесь есть дополнительные запросы, среди которых:

 — изящность фасадов и предельная аккуратность в их оформлении

 — присутствие встроенных внутренних организаций, где подразумевается коллективное обслуживание

 — количество квартир, наличие секций.

Технологическое проектирование

Чтобы процесс был грамотным и правильным, необходимо иметь соответствующие документы – совокупность проектно-технологических бумаг. Главный проектировщик изготавливает ПОС (проект организации строительства) или же поручает эту работу иному подрядчику, в данном случае – какой-либо проектной фирме. Все, кто имеет отношение к строительству, (подрядные организации, вспомогательные фирмы) которые обеспечивают объект техническим инвентарем, должны иметь на руках ПОС. 

Главные позиции по осуществлению этих работ в совокупности с необходимыми рабочими бумагами в стандартном проектировании обязаны содержать такую информацию:

• Аргументацию используемых способов исполнения главных типов работ
• Инструкции по проведению действий в холодные месяцы (при минусовой температуре)
• Требования касательно ТБ
• Список требующегося оборудования
• Сроки исполнения заказа, схематичный генплан по возведению той части сооружения, которая будет базироваться над землей, а также небольшую объяснительную записку.

Материалы-исходники, которые применяются в разработке ПОС

 — технико-экономическое обоснование, (далее в тексте будет употребляться аббревиатура ТЭО)

 — результаты инженерных исследований

 — заключение по использованию ресурсов и оборудования

 — данные о привозе стройматериалов и спецтехники, в том числе и оборудования

 — технологические схематические планы, конструктивные коллегиальные решения

 — иные данные и материалы, которые могут понадобиться в процессе создания проекта.

ПОС должен содержать ряд следующей информации:

• Информацию о времени исполнения заказа – точные даты и какова последовательность возведения как главных, так и сопутствующих сооружений. Также должны быть распределены капитальные вложения, беря во внимание сведения по календарному плану строительства
• Генпланы для подготовки и непосредственно для главного строительства
• Технологические схематические чертежи, согласно которых выявляется, в каком порядке будут возводиться здания
• Отчет по объемам главных монтажных и спецработ
• Список: в каких материалах и спецоборудовании была потребность (в соответствии со сведениями, указанными в календарном плане – в каждый период застройки требуются определенные стройматериалы и оборудование)
• График по дням, когда нуждались в тяжелой спецтехнике
• График по дням, когда нужен рабочий персонал
•  Объяснительная записка с изложением всех данных (сведения, аргументированные выбранные технические способы строительства, перечисление условий, при которых сохраняется окружающая среда, а также цифры, проведенные расчеты).

Проект производства работ (далее в тексте будет использоваться аббревиатура ППР)

Подобными проектами, включая восстановление всякого рода объектов, занимаются подрядные проектировщики, в том числе небольшие фирмы, оказывающие услуги по возведению сооружений и зданий. Исходные материалы для изготовления, согласно действующим стандартам, должны содержать: разрешение на подготовку ППР, проект организации стройки, важные бумаги, а именно – рабочие и проектные. Также в ППР в обязательном порядке должно быть согласование о поставках стройматериалов и требующегося оборудования, итоги технического анализа имеющихся объектов, которые впоследствии попадают под реконструкцию и предъявляемые запросы к исполнению СМР и спецработ. 

В документации ППР обязательно присутствие:

• Подробного плана реализации работ по объекту с указанием дат
• Наличие генплана
• Схемы, а также техно-карты на исполнение работ определенной категории, очередность выполнения в процессе реконструкции
• Вердикты по осуществлению исследований геодезического характера
• Инструкции по ТБ
• Распоряжения по подключению средств коммуникаций на время стройки
• Список требуемых материалов
• Объяснительная записка.

ППР по особенным видам работ (в частности речь идет о работах по отделке и по монтажу) следующий:

• Датированный план исполнения задач
• Визуализированный генплан
• Схемы и чертежи
• Сведения о надобности главной спецтехники
• Емкий текст, в котором есть нужные обоснования.

Как происходит оценивание подготовленных проектов?

Есть ПОС и ППР – это уже больше, чем половина успеха, значит уровень технической культуры стройки становится значительно выше, зачастую используются прогрессивные способы внедрения новых процессов в стройке, преобладает профессионализм, а качество – является достойным. Как правило, изготавливают сразу несколько альтернативных проектов для того, чтобы в процессе работы заказчики могли остановить свой выбор на качественно выполненном и более подходящим по всем параметрам варианте. Сравнительная характеристика происходит, прежде всего, по финансовым параметрам – где минимальные затраты средств и времени. Также упор идет на главные технические данные и показатели экономики:

 — цена общих издержек или одной единицы стройпродукции;

 — длительность проведения ремонта на объекте;

 — сложность в реализации.

Сравнительная характеристика альтернативных предложенных ПОС и ППР также базируется и на оценке себестоимости, которая состоит из различных затрат:

— расходы на оборудование;

— на использование техники и специальных установок;

— на зарплаты для сотрудников;

— расходы на транспортировку;

— дополнительные расходы (хозяйственного характера, затраты на присутствие охраны объекта, непредвиденные расходы на износ оборудования). 

Трудоемкость и кропотливость работ – это совокупность расходов труда на использование техники, на исполнение процессов строительства, которые производились вручную, а также дополнительные работы (конструкция дорог), работы по погрузке и разгрузке материалов.

Изготовленный ПОС и ППР по рейтингу не должен превышать эталонный, однако, должно быть соответствие с действующими требованиями. В таком случае его можно представить к ознакомлению.

Проектно-сметные документы: согласование

Перед проведением процедуры согласования и экспертизы ГИП оценивает разработанные документы и фиксирует факт соответствия СНиПу госстандартам.

 Согласно стандартам СНиПа, проект должен разрабатываться в два этапа и выглядеть следующим образом:

• Совокупная объяснительная записка
• Генплан и техническую документацию (паспорт)
• Технологические вердикты
• Режим и условия труда сотрудников
• Управление компанией, координирование труда сотрудников и служащих
• Архитектурно-строительные распоряжения
• Инженерные сети и специальное оборудование
• Расчетные документы
• Эффективность финансовых вложений
• Сохранение окружающей природной среды

Когда проект одобрен, он становится своеобразным стержнем рабочей документации, в которой должны быть местные расчеты, отчеты объемов СМР, реестр требующихся материалов, ППР, специализированного оборудования и профессиональных приборов. Утверждением проекта занимается генеральный проектировщик.

В согласовании с высшими инстанциями, такими как Госнадзор нет необходимости, так как в процессе разработки проекта реконструкции условия подключения коммуникаций остаются неизменными и нет нарушений требований СНиП, госстандартов и действующих инструкций. 

Сам проект уже в конечном виде вместе со сметной документацией для ознакомления попадает в руки генерального проектировщика, генподрядчика и заказчика и ими же утверждается. После согласования всех документов, материалы переходят к заказчику.

Экспертная оценка расчетных документов проекта

Одобренная сметная документация передается на проверку в Главгосэкспертизу – в главное управление. В этой организации проводят некую аттестацию и проверяют качество изготовления расчетов по проекту, финансовую эффективность, целесообразность, значимость объекта, его востребованность, а также санитарную экологическую безопасность реконструируемого объекта.

Далее, как расчетные документы побывали на государственном экспертном оценивании, они передаются на согласование и утверждение в высшие органы. В зависимости от назначения объекта, и инстанции, в свою очередь, разнятся. Среди возможных проверяющих организаций: правительство Российской Федерации, а также городской исполнительный комитет, руководство предприятий.