
Каждое строительство стартует с разработки проектной документации, которая состоит из нескольких этапов:
- Подготовительные работы
- Проектные документы
- Технологические проектные работы
- Документация по режиму строительства
- Содержание проекта организации строительства
- Проект изготовления работ
- Оценка ПОС (проекта организации строительства) и ППР (проекта производства работ) с технической точки зрения
- Координация проектных документов, учитывая сметные расчеты
- Прохождение экспертизы
Подготовительная стадия
Первоначально инвестор утверждает намерение начать строительство. В подготовку также входят изыскательные работы и определение участка, где будет производиться стройка. Далее следует непосредственно проектирование. Подготовительная стадия также включает в себя обсуждение финансирования:
— цель финансирования, определение – каким будет объем бюджета;
— какова задача и мощность будущего объекта;
— список необходимых услуг, а также материалов, которые надо приобрести;
— затрачиваемые энергоресурсы.
Далее заказчик должен поставить в известность представителей местных властей о своих планах застройки и представить в исполком соответствующие документы и ходатайство.
Если одобрение есть и местные власти дали «зеленый свет», то приступаем к изготовлению раздела под названием «Обоснования инвестиций». В этом случае заказчик выдает генподрядчикам задачу, которая дает старт началу работы.
Задание на изготовление проекта
В задании должна присутствовать следующая информация:
- Название будущего объекта и место его расположения (точный адрес)
- Разрешительные документы (постановление или решение сессии городского совета)
- Информация об определенных условиях участка и района, в котором планируются работы по реконструкции
- Предназначение и виды внутренних пустующих помещений, квадратура внутренних помещений, площадь
- Главные запросы к архитектурному вердикту и планировке сооружения
- Порядок проведения восстановления
- Этапы работы
- Название фирмы генпроектировщика, и ее адрес месторасположения
- Название и месторасположение генподрядчика, который будет производить все проектные,ремонтно-строительные работы
- Примерная дата финиширования по реконструкции сооружения
- Главные требования и запросы касательно оформления фасадной части восстанавливаемого участка застройки
- Правила ТБ и сопутствующие мероприятия, которые могут гарантировать слаженную работу в экстремальных ситуациях.
В случае, когда территория застройки восстанавливается в очередном порядке, заказчику необходимо заранее обсудить порядок действий по использованию имеющихся сооружений на участке.
При передаче материалы на проектирование, клиент отдает главному проектировщику ряд документации:
— разрешение на старт работы
— архитектурный план, одобренный городским исполнительным комитетом
— документы от государственной службы, которая охраняет архитектурные памятники
— распоряжение, технические условия, которые разрешают подключаться к источникам питания, другим средствам коммуникаций
— документы, подтверждающие, что на данном участке и внутри сооружений уже проводились обследования технического характера
— постановление местной власти о разрушении конструкции зданий, которые не находятся в собственности заказчика проекта
— документ, в частности, техпаспорт строения, где указана информация, насколько изношено оборудование, а также должны быть указаны даты последних капремонтов и восстановлений, если таковые имели место быть
— документ, подтверждающий исправное состояние газовых сетей и оборудования (констатация их состояния)
— справки с коммунальных организаций – Лифтового хозяйства, а также с ТЕЦ (теплоэлектроцентраль), где указано состояние лифтов, тепловых сетей
— распоряжение от местного исполнительного комитета, в котором указано предназначение нежилых внутренних помещений
— распоряжение, разрешающее блокирование передвижения транспортных средств от территории реконструкции, а также допуск к поднятию дорожного полотна.
Работы по проектам
Генеральный проектировщик – это та фирма, на плечи которой ложатся львиная доля проектных работ (если речь идет о постройке жилых комплексов) или же которая является разработчиком технологической основы проекта (если говорится о стройке промышленных сооружений). Как правило, рабочие отношения между генпроектировщиком и заказчиком регулируются договорными обязательствами. Если заказчик самостоятельно нанимает субподрядчиков, то обязан согласовывать это с генеральным проектировщиком.
Что касается экономических исследований, то здесь речь идет о разработке способов обеспечения потребностей в различных коммуникациях, в том числе доступ к необходимому транспорту, доставка ресурсов сырья, предоставление трудящегося персонала.
Технические исследования подразумевают внутренние работы: определение и обработка местности, на которой будут проходить все действия по реконструкции. И эта работа выполняется по стадиям:
- Сбор информации и обработка полученных данных
- Подготовка на участке
- Анализ и обработка документов полевых работ, составление ведомости и техпаспорта.
Проводимые исследования должны дать ответы на следующие вопросы:
— каков грунт и рельеф на данном участке (местность проверяется, проводятся геодезические исследования)
— наличие грунтовых вод (их уровень), какими свойствами обладает грунт (проводятся работы геологического характера)
— гидрометеорологический анализ ответит на вопрос – каковы атмосферные условия
— в каком состоянии находится почва (требуется геоботанический анализ)
— какое планируемое строительство повлияет на окружающую природу (необходимы санитарно-гигиенические исследования)
Согласно полученным результатам анализа, формируется документ «Обоснование строительства», которое впоследствии клиент передает специалистам Государственной экспертизы на проверку. После того, как документы прошли контроль и получен положительный ответ с экспертной службы и от органов местного самоуправления, можно приступать к разработке проектных документов на строительство.
Проектная документация может изготавливаться в один или несколько этапов, — это зависит от уровня сложности объекта. Как правило, в одну стадию выполняются проекты, не требующие дополнительных расчетов, которые создаются по уже имеющемуся шаблону. Объекты со сложными касательно технической части параметрами строительства, требующие дополнительных архитектурных решений, изготавливаются в два этапа (речь идет о проекте и рабочей документации).
Несколько десятилетий назад все действия по проектированию каких-либо застроек контролировали исключительно масштабные государственные проектные предприятия. К примеру, из основных – это Градостроительство, Мосинжпроект, а также многие другие. Сейчас же все изменилось и специализированные услуги в этой области могут оказывать негосударственные организации, в том числе частные фирмы, имеющие разрешительные документы и лицензии на осуществление деятельности.
Есть главные требования, которые соблюдаются в документах:
- Идеи, изложенные документально, касательно архитектурных внедрений и общей планировки
- Создание мероприятий по экстремальным ситуациям и обстановкам
- Применение мер по охране природы.
Есть особые требования к строительству сооружений с производственным назначением. Их формируют конкурентоспособность и технико-экономические данные объекта (уровень производительности, степень мощности).
Тщательный подход нужен при разработке необходимых документов для постройки жилых комплексов, а также зданий с гражданским назначением. Здесь есть дополнительные запросы, среди которых:
— изящность фасадов и предельная аккуратность в их оформлении
— присутствие встроенных внутренних организаций, где подразумевается коллективное обслуживание
— количество квартир, наличие секций.
Технологическое проектирование
Чтобы процесс был грамотным и правильным, необходимо иметь соответствующие документы – совокупность проектно-технологических бумаг. Главный проектировщик изготавливает ПОС (проект организации строительства) или же поручает эту работу иному подрядчику, в данном случае – какой-либо проектной фирме. Все, кто имеет отношение к строительству, (подрядные организации, вспомогательные фирмы) которые обеспечивают объект техническим инвентарем, должны иметь на руках ПОС.
Главные позиции по осуществлению этих работ в совокупности с необходимыми рабочими бумагами в стандартном проектировании обязаны содержать такую информацию:
- Аргументацию используемых способов исполнения главных типов работ
- Инструкции по проведению действий в холодные месяцы (при минусовой температуре)
- Требования касательно ТБ
- Список требующегося оборудования
- Сроки исполнения заказа, схематичный генплан по возведению той части сооружения, которая будет базироваться над землей, а также небольшую объяснительную записку.
Материалы-исходники, которые применяются в разработке ПОС
— технико-экономическое обоснование, (далее в тексте будет употребляться аббревиатура ТЭО)
— результаты инженерных исследований
— заключение по использованию ресурсов и оборудования
— данные о привозе стройматериалов и спецтехники, в том числе и оборудования
— технологические схематические планы, конструктивные коллегиальные решения
— иные данные и материалы, которые могут понадобиться в процессе создания проекта.
ПОС должен содержать ряд следующей информации:
- Информацию о времени исполнения заказа – точные даты и какова последовательность возведения как главных, так и сопутствующих сооружений. Также должны быть распределены капитальные вложения, беря во внимание сведения по календарному плану строительства
- Генпланы для подготовки и непосредственно для главного строительства
- Технологические схематические чертежи, согласно которых выявляется, в каком порядке будут возводиться здания
- Отчет по объемам главных монтажных и спецработ
- Список: в каких материалах и спецоборудовании была потребность (в соответствии со сведениями, указанными в календарном плане – в каждый период застройки требуются определенные стройматериалы и оборудование)
- График по дням, когда нуждались в тяжелой спецтехнике
- График по дням, когда нужен рабочий персонал
- Объяснительная записка с изложением всех данных (сведения, аргументированные выбранные технические способы строительства, перечисление условий, при которых сохраняется окружающая среда, а также цифры, проведенные расчеты).
Проект производства работ (далее в тексте будет использоваться аббревиатура ППР)
Подобными проектами, включая восстановление всякого рода объектов, занимаются подрядные проектировщики, в том числе небольшие фирмы, оказывающие услуги по возведению сооружений и зданий. Исходные материалы для изготовления, согласно действующим стандартам, должны содержать: разрешение на подготовку ППР, проект организации стройки, важные бумаги, а именно – рабочие и проектные. Также в ППР в обязательном порядке должно быть согласование о поставках стройматериалов и требующегося оборудования, итоги технического анализа имеющихся объектов, которые впоследствии попадают под реконструкцию и предъявляемые запросы к исполнению СМР и спецработ.
В документации ППР обязательно присутствие:
- Подробного плана реализации работ по объекту с указанием дат
- Наличие генплана
- Схемы, а также техно-карты на исполнение работ определенной категории, очередность выполнения в процессе реконструкции
- Вердикты по осуществлению исследований геодезического характера
- Инструкции по ТБ
- Распоряжения по подключению средств коммуникаций на время стройки
- Список требуемых материалов
- Объяснительная записка.
ППР по особенным видам работ (в частности речь идет о работах по отделке и по монтажу) следующий:
- Датированный план исполнения задач
- Визуализированный генплан
- Схемы и чертежи
- Сведения о надобности главной спецтехники
- Емкий текст, в котором есть нужные обоснования.
Как происходит оценивание подготовленных проектов?
Есть ПОС и ППР – это уже больше, чем половина успеха, значит уровень технической культуры стройки становится значительно выше, зачастую используются прогрессивные способы внедрения новых процессов в стройке, преобладает профессионализм, а качество – является достойным. Как правило, изготавливают сразу несколько альтернативных проектов для того, чтобы в процессе работы заказчики могли остановить свой выбор на качественно выполненном и более подходящим по всем параметрам варианте. Сравнительная характеристика происходит, прежде всего, по финансовым параметрам – где минимальные затраты средств и времени. Также упор идет на главные технические данные и показатели экономики:
— цена общих издержек или одной единицы стройпродукции;
— длительность проведения ремонта на объекте;
— сложность в реализации.
Сравнительная характеристика альтернативных предложенных ПОС и ППР также базируется и на оценке себестоимости, которая состоит из различных затрат:
— расходы на оборудование;
— на использование техники и специальных установок;
— на зарплаты для сотрудников;
— расходы на транспортировку;
— дополнительные расходы (хозяйственного характера, затраты на присутствие охраны объекта, непредвиденные расходы на износ оборудования).
Трудоемкость и кропотливость работ – это совокупность расходов труда на использование техники, на исполнение процессов строительства, которые производились вручную, а также дополнительные работы (конструкция дорог), работы по погрузке и разгрузке материалов.
Изготовленный ПОС и ППР по рейтингу не должен превышать эталонный, однако, должно быть соответствие с действующими требованиями. В таком случае его можно представить к ознакомлению.
Проектно-сметные документы: согласование
Перед проведением процедуры согласования и экспертизы ГИП оценивает разработанные документы и фиксирует факт соответствия СНиПу госстандартам.
Согласно стандартам СНиПа, проект должен разрабатываться в два этапа и выглядеть следующим образом:
- Совокупная объяснительная записка
- Генплан и техническую документацию (паспорт)
- Технологические вердикты
- Режим и условия труда сотрудников
- Управление компанией, координирование труда сотрудников и служащих
- Архитектурно-строительные распоряжения
- Инженерные сети и специальное оборудование
- Расчетные документы
- Эффективность финансовых вложений
- Сохранение окружающей природной среды
Когда проект одобрен, он становится своеобразным стержнем рабочей документации, в которой должны быть местные расчеты, отчеты объемов СМР, реестр требующихся материалов, ППР, специализированного оборудования и профессиональных приборов. Утверждением проекта занимается генеральный проектировщик.
В согласовании с высшими инстанциями, такими как Госнадзор нет необходимости, так как в процессе разработки проекта реконструкции условия подключения коммуникаций остаются неизменными и нет нарушений требований СНиП, госстандартов и действующих инструкций.
Сам проект уже в конечном виде вместе со сметной документацией для ознакомления попадает в руки генерального проектировщика, генподрядчика и заказчика и ими же утверждается. После согласования всех документов, материалы переходят к заказчику.
Экспертная оценка расчетных документов проекта
Одобренная сметная документация передается на проверку в Главгосэкспертизу – в главное управление. В этой организации проводят некую аттестацию и проверяют качество изготовления расчетов по проекту, финансовую эффективность, целесообразность, значимость объекта, его востребованность, а также санитарную экологическую безопасность реконструируемого объекта.
Далее, как расчетные документы побывали на государственном экспертном оценивании, они передаются на согласование и утверждение в высшие органы. В зависимости от назначения объекта, и инстанции, в свою очередь, разнятся. Среди возможных проверяющих организаций: правительство Российской Федерации, а также городской исполнительный комитет, руководство предприятий.