Предварительная проработка проекта нужна, когда необходимо аргументировать размещение масштабного объекта, выяснить, какова архитектура фасадной части здания, понять главные планировочные идеи, заранее проанализировать проведенные расчеты и габариты инженерных систем. В том числе эту работу выполняют, чтобы установить финансовую привлекательность, и чтобы понять, реально ли возвести или же реконструировать объект на выбранном участке, учитывая все требования: санитарно-гигиенические, исторические, социальные культурные, а также экологические и, безусловно, экономические.

Предпроектные проработки предполагают выполнение ряда операций:

— исследование имеющихся на руках разрешений на строительство;

— создание схематического плана организации земельной территории;

— создание нескольких альтернативных архитектурных и масштабных вариант по строительству, подсчитывание промежуточных цифр будущего объекта;

— установка размеров инженерных сетей снабжения будущих зданий;

— подготовка визуализации: показательные иллюстрированные материалы, сделанные согласно ранее подготовленным вариантам архитектурных разработок.

Работа, которую выполняет наша компания, дает возможность:

• Проанализировать и понять рациональность финансовых вложений, а также просчитать – выгодной ли будет реализация проекта.
• Если есть потребность, согласовать главные архитектурные заключения в городском исполнительном комитете и в департаменте архитектуры и строительства.
• Запустить работу, которая позволит выявить точки подключения к внешним коммуникациям.

Предварительное архитектурно-строительное прорабатывание исполняется в несколько стадий:

1. 1.       Разработка архитектурно-градостроительных решений

Формирование буклета: это производство предпроектных градостроительных документов, которые устанавливают итоговые границы и параметры земельной территории, расположение сооружения на местности.

Согласовательный процесс: Компания ГЕОИНВЕСТ может согласовать буклета во всех городских инстанциях и органах местной власти.   

Буклет состоит из:

— пояснительной записки;

— ситуационный план

— генеральный план;

— фасады;

— разрезы

— планировка внутренних помещений и кровли;

— 3d визуализация;

—   цветовое решение фасадов (при необходимости);

—  иные графические и экспозиционные материалы, выполняемые в случае, если необходимость этого указана в задании на проектирование.

Запуск проектирования

Чтобы запустить процесс проектирования, заказчик предоставляет генеральному проектировщику начальные материалы и документацию. Сюда входит:

• Запрос на изготовление проекта;
• Ситуационный план с масштабированием 1:2000;
• Топографический план
• Параметры участка (габариты);
• Технические условия, согласно которым можно произвести подключение к коммуникациям;
• Схематические планы объектов, с рисунками, включая подземные и наземные конструкции связи, которые подлежат обновлению
• чертежи помещений поэтажно;
• Справки БТИ ;
• Документы, подтверждающие право на собственность или же документы, фиксирующие факт аренды земельного участка; 
• Учредительные документы клиента.

Утверждение документов, обеспечивающих допуск к строительству

Так называемый «зеленый свет» на начало строительства технический заказчик берет в соответствующей государственной организации, в порядке, который постановило законодательство РФ.

Данный документ является доказательством, что у заказчика есть все необходимые законные обоснования, чтобы начать строительство с нуля или же сделать основательный ремонт уже существующего, а также приступить к работам облагораживающего характера примыкающей территории к земельному участку. Объемы планируемых работ и границы установлены в сметной документации. Для того чтобы вам выдали заветное «разрешение», должны быть в соответствии с законодательными актами, оформлены земельно-имущественные договорные отношения. Если есть положительный ответ от Государственной экспертной службы и проектно-расчетные документы прошли всю проверку, — тогда есть законные основания для выдачи разрешения. После того, как все необходимые документы есть в наличии и получены соответствующие разрешительные бумаги для начала стройки, есть предписание на выполнение подготовительных работ, — территория застройки официально получает название «строительная площадка» со всеми присущими ей ограничениями и запросами.    

Первые разрешительные документы (исходники)

Начальными разрешительными бумагами принято считать ряд документации, которая создается, учитывая нормы и правила Градостроительного кодекса Российской Федерации. Все полученные документы, которые имеются на руках в итоге согласования предпроектной проработки, служат основанием для того, чтобы выдать справку, разрешающую выполнение строительных действий, именуется ИРД (исходная разрешительная документация). Она состоит из распорядительных постановлений – разрешения, техусловия, инженерные исследования, утверждающие и согласовательные решения, а еще документы, выданные уполномоченными государственными структурами для изготовления проекта и впоследствии возведения сооружения или необходимого здания.

Комплект ИРД внушительный, так как в списке основных документов есть вспомогательные решения, в частности, претензии и рекомендации профессиональных специалистов к расположению будущего объекта. Кроме этого, в списке имеются документы, которые устанавливают границы участка, а еще технические сведения по строительству объекта, включая расчет цифр. Сюда можно внести также рекомендации, выданные государственными органами, касающиеся непосредственно выполнения проекта. В ИРД продемонстрированы условия, при которых разрешено исполнение работ, где учтены различные нормы и правила, в частности, санитарные, а также речь идет об экологических и гигиенических требованиях, касательно размещения строительного объекта, также приведены специфика его эксплуатации и воздействие на природную среду.

Вся согласовательная документация, без которой невозможно приступать к изготовлению проекта, а также проведению реконструкционных работ, технического перевооружения, выполнения масштабного ремонта сооружений (имеется в виду капитального), осуществляется застройщиком, который владеет регистрацией на земельную территорию. Получить весь этот комплект документов может и представитель подрядной организации в лице технического заказчика, который является доверенным лицом инвестора-застройщика.

Изготовление рисунков проекта, чертежей – всех предпроектных материалов и сбор и регистрация ИРД – это первичный этап капиталовложений, а также основанием, где выявляются профессиональные  и экономические параметры запланированного строительного объекта.

Необходимые начальные документы для получения старта на создание и выполнение проекта создается на базе уже оформленной и принятой предпроектной строительной документации – речь идет о ППТ. Если же нет в наличии градостроительных документов на земельный участок, где планируется проводить работы, технический заказчик должен заняться организацией и выполнением проработок, закрепить обоснование участок (квадратные метры) размещения объекта недвижимости.

Список ИРД:

А) Постановления, распоряжения органов  местного самоуправления.

Б) Технические параметры.

В) Разрешительные документы.

Г) Итоги инженерных исследований.

Д) Согласование и утверждение.

Е) Иная документация, полученная в государственных структурах для подготовительного этапа создания проектной документации.

В основном списке комплекта ИРД имеется:

• Градостроительный вывод, который содержит:

— строительную резолюцию по утвержденному образцу;

— эскиз №1;

— выводы по обследованию территории, а также прилегающих зданий и сооружений;

— вердикты по условиям проектирования;

— приговор согласующих служб.

• Выводы по инженерному обеспечению, которые содержат:

— объяснительную записку, где максимально изложена суть;

— эскиз №2 с уже выполненными формулами расчетов;

— предварительные техусловия используемых организаций;

— технические и экономические показатели (ТЭП) реконструируемого объекта, проведенные расчеты.

• Резолюция экологической экспертной службы. Полный список ИРД.

При сборе бумаг ИРД может понадобиться разработка вспомогательных предпроектных материалов и исполнение следующих работ:

• Регулировка имеющегося проектного плана территории застройки;
• Производство предпроектных проработок;
• Строительные обоснования расположения объекта;
• Создание чертежей инженерного обеспечения;
• Сметы внеплощадочных линий и зданий на них;
• Утвержденные акты по озеленению (говорится о компенсации насаждений, которые были подвержены вырубке);
• Сметы инженерных линий с предоставлением физических объемов и ценообразования городских сетей;
• Получение дополнительных согласовательных документов;
• Подготовка технической информации, а также справок, по запросам уполномоченных государственных структур.

Перед тем, как дать старт изготовлению проектно-расчетной документации, есть еще один неизбежный этап – проектная подготовка, который проходит в две стадии:

— прединвестиционная стадия

— финансовые вложения.

На первоначальном этапе идет работа по изготовлению проекта планировки места застройки. Вторая стадия направлена на создание градостроительного мотивирования в сфере расположения объекта, кроме этого в подготовительной стадии находятся также все необходимые разрешения для стройки.

Расчетная документация по проекту должна быть изготовлена в соответствии с требованиями, которые устанавливает ИРД.