Подготовительная проработка проектов

Предварительная проработка проекта нужна, когда необходимо аргументировать размещение масштабного объекта, выяснить, какова архитектура фасадной части здания, понять главные планировочные идеи, заранее проанализировать проведенные расчеты и габариты инженерных систем. В том числе эту работу выполняют, чтобы установить финансовую привлекательность, и чтобы понять, реально ли возвести или же реконструировать объект на выбранном участке, учитывая все требования: санитарно-гигиенические, исторические, социальные культурные, а также экологические и, безусловно, экономические.

Предпроектные проработки предполагают выполнение ряда операций:

- исследование имеющихся на руках разрешений на строительство;

- создание схематического плана организации земельной территории;

- создание нескольких альтернативных архитектурных и масштабных вариант по строительству, подсчитывание промежуточных цифр будущего объекта;

- установка размеров инженерных сетей снабжения будущих зданий;

- подготовка визуализации: показательные иллюстрированные материалы, сделанные согласно ранее подготовленным вариантам архитектурных разработок.

Работа, которую выполняет наша компания, дает возможность:

  • Проанализировать и понять рациональность финансовых вложений, а также просчитать – выгодной ли будет реализация проекта.
  • Если есть потребность, согласовать главные архитектурные заключения в городском исполнительном комитете и в департаменте архитектуры и строительства.
  • Запустить работу, которая позволит выявить точки подключения к внешним коммуникациям.

Предварительное архитектурно-строительное прорабатывание исполняется в несколько стадий:

  1. 1.       Разработка архитектурно-градостроительных решений

Формирование буклета: это производство предпроектных градостроительных документов, которые устанавливают итоговые границы и параметры земельной территории, расположение сооружения на местности.

Согласовательный процесс: Компания ГЕОИНВЕСТ может согласовать буклета во всех городских инстанциях и органах местной власти.       

Буклет состоит из:

- пояснительной записки;

- ситуационный план

- генеральный план;

- фасады;

- разрезы

- планировка внутренних помещений и кровли;

- 3d визуализация;

-   цветовое решение фасадов (при необходимости);

-  иные графические и экспозиционные материалы, выполняемые в случае, если необходимость этого указана в задании на проектирование.

Запуск проектирования

Чтобы запустить процесс проектирования, заказчик предоставляет генеральному проектировщику начальные материалы и документацию. Сюда входит:

  • Запрос на изготовление проекта;
  • Ситуационный план с масштабированием 1:2000;
  • Топографический план
  • Параметры участка (габариты);
  • Технические условия, согласно которым можно произвести подключение к коммуникациям;
  • Схематические планы объектов, с рисунками, включая подземные и наземные конструкции связи, которые подлежат обновлению
  • чертежи помещений поэтажно;
  • Справки БТИ ;
  • Документы, подтверждающие право на собственность или же документы, фиксирующие факт аренды земельного участка; 
  • Учредительные документы клиента.

Утверждение документов, обеспечивающих допуск к строительству

Так называемый «зеленый свет» на начало строительства технический заказчик берет в соответствующей государственной организации, в порядке, который постановило законодательство РФ.

Данный документ является доказательством, что у заказчика есть все необходимые законные обоснования, чтобы начать строительство с нуля или же сделать основательный ремонт уже существующего, а также приступить к работам облагораживающего характера примыкающей территории к земельному участку. Объемы планируемых работ и границы установлены в сметной документации. Для того чтобы вам выдали заветное «разрешение», должны быть в соответствии с законодательными актами, оформлены земельно-имущественные договорные отношения. Если есть положительный ответ от Государственной экспертной службы и проектно-расчетные документы прошли всю проверку, - тогда есть законные основания для выдачи разрешения. После того, как все необходимые документы есть в наличии и получены соответствующие разрешительные бумаги для начала стройки, есть предписание на выполнение подготовительных работ, - территория застройки официально получает название «строительная площадка» со всеми присущими ей ограничениями и запросами.    

Первые разрешительные документы (исходники)

Начальными разрешительными бумагами принято считать ряд документации, которая создается, учитывая нормы и правила Градостроительного кодекса Российской Федерации. Все полученные документы, которые имеются на руках в итоге согласования предпроектной проработки, служат основанием для того, чтобы выдать справку, разрешающую выполнение строительных действий, именуется ИРД (исходная разрешительная документация). Она состоит из распорядительных постановлений – разрешения, техусловия, инженерные исследования, утверждающие и согласовательные решения, а еще документы, выданные уполномоченными государственными структурами для изготовления проекта и впоследствии возведения сооружения или необходимого здания.

Комплект ИРД внушительный, так как в списке основных документов есть вспомогательные решения, в частности, претензии и рекомендации профессиональных специалистов к расположению будущего объекта. Кроме этого, в списке имеются документы, которые устанавливают границы участка, а еще технические сведения по строительству объекта, включая расчет цифр. Сюда можно внести также рекомендации, выданные государственными органами, касающиеся непосредственно выполнения проекта. В ИРД продемонстрированы условия, при которых разрешено исполнение работ, где учтены различные нормы и правила, в частности, санитарные, а также речь идет об экологических и гигиенических требованиях, касательно размещения строительного объекта, также приведены специфика его эксплуатации и воздействие на природную среду.

Вся согласовательная документация, без которой невозможно приступать к изготовлению проекта, а также проведению реконструкционных работ, технического перевооружения, выполнения масштабного ремонта сооружений (имеется в виду капитального), осуществляется застройщиком, который владеет регистрацией на земельную территорию. Получить весь этот комплект документов может и представитель подрядной организации в лице технического заказчика, который является доверенным лицом инвестора-застройщика.

Изготовление рисунков проекта, чертежей – всех предпроектных материалов и сбор и регистрация ИРД – это первичный этап капиталовложений, а также основанием, где выявляются профессиональные  и экономические параметры запланированного строительного объекта.

Необходимые начальные документы для получения старта на создание и выполнение проекта создается на базе уже оформленной и принятой предпроектной строительной документации – речь идет о ППТ. Если же нет в наличии градостроительных документов на земельный участок, где планируется проводить работы, технический заказчик должен заняться организацией и выполнением проработок, закрепить обоснование участок (квадратные метры) размещения объекта недвижимости.

Список ИРД:

А) Постановления, распоряжения органов  местного самоуправления.

Б) Технические параметры.

В) Разрешительные документы.

Г) Итоги инженерных исследований.

Д) Согласование и утверждение.

Е) Иная документация, полученная в государственных структурах для подготовительного этапа создания проектной документации.

В основном списке комплекта ИРД имеется:

  • Градостроительный вывод, который содержит:

- строительную резолюцию по утвержденному образцу;

- эскиз №1;

- выводы по обследованию территории, а также прилегающих зданий и сооружений;

- вердикты по условиям проектирования;

- приговор согласующих служб.

  • Выводы по инженерному обеспечению, которые содержат:

- объяснительную записку, где максимально изложена суть;

- эскиз №2 с уже выполненными формулами расчетов;

- предварительные техусловия используемых организаций;

- технические и экономические показатели (ТЭП) реконструируемого объекта, проведенные расчеты.

  • Резолюция экологической экспертной службы. Полный список ИРД.

При сборе бумаг ИРД может понадобиться разработка вспомогательных предпроектных материалов и исполнение следующих работ:

  • Регулировка имеющегося проектного плана территории застройки;
  • Производство предпроектных проработок;
  • Строительные обоснования расположения объекта;
  • Создание чертежей инженерного обеспечения;
  • Сметы внеплощадочных линий и зданий на них;
  • Утвержденные акты по озеленению (говорится о компенсации насаждений, которые были подвержены вырубке);
  • Сметы инженерных линий с предоставлением физических объемов и ценообразования городских сетей;
  • Получение дополнительных согласовательных документов;
  • Подготовка технической информации, а также справок, по запросам уполномоченных государственных структур.

Перед тем, как дать старт изготовлению проектно-расчетной документации, есть еще один неизбежный этап – проектная подготовка, который проходит в две стадии:

- прединвестиционная стадия

- финансовые вложения.

На первоначальном этапе идет работа по изготовлению проекта планировки места застройки. Вторая стадия направлена на создание градостроительного мотивирования в сфере расположения объекта, кроме этого в подготовительной стадии находятся также все необходимые разрешения для стройки.

Расчетная документация по проекту должна быть изготовлена в соответствии с требованиями, которые устанавливает ИРД.